Hypotheekrenteaftrek & maximale lening
Een andere cruciale externe factor is de hypotheekrenteaftrek. Deze fiscaal gunstige regeling verlaagt je netto maandelijkse lasten. In vergelijking met andere landen kunnen we hier veel meer lenen vanwege onze hoge mate van hypotheekrenteaftrek. Deze voordelen worden echter steeds meer beperkt door de overheid. Rentelasten van leningen afgesloten na 1 januari 2013 zijn bijvoorbeeld alleen aftrekbaar bij annuïtaire of lineaire hypotheken. Daarnaast wordt de regeling geleidelijk afgebouwd: waar in 2019 nog 49% van de hypotheekrente aftrekbaar was, is dat in 2024 slechts 37%. Dus hypotheekrenteaftrek heeft steeds minder (positieve) invloed op de vraag: “Wat kan ik lenen?”

Kosten koper
De bijkomende kosten voor de koper spelen ook een rol bij het beantwoorden van de vraag: “Hoeveel kan ik lenen voor een huis?” Tegenwoordig kun je tot 100% van de woningwaarde lenen. Dit betekent dat kosten koper voor eigen rekening zijn. Denk hierbij aan notariskosten, eventuele kosten voor een hypotheekadviseur en/of een aankoopmakelaar, en (als je niet binnen de vrijstelling valt) de overdrachtsbelasting van 2%. Dit komt meestal neer op zo’n 4 tot 6% van de aankoopprijs van de woning. Houd hier rekening mee bij het berekenen van je maximale leenvermogen.

Maximaal lenen zonder overdrachtsbelasting
De kosten koper worden aanzienlijk verlaagd als je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Dit is het geval als je tussen de 18 en 35 jaar bent en een bestaande starterswoning (tot € 510.000,-) koopt. Het beantwoorden van de vraag “Wat kan ik lenen?” verschilt voor degenen die een tweede woning kopen of een woning willen verhuren. Hier geldt momenteel een overdrachtsbelasting van 10,4%, wat aanzienlijke invloed heeft op je maximale aankoopprijs. Als je ouder bent dan 35, al gebruik hebt gemaakt van de vrijstelling of een huis koopt dat duurder is dan € 510.000,-, is de overdrachtsbelasting voor jou 2%.

Bestaande of nieuwbouw
De keuze tussen een bestaande woning en een nieuwbouwhuis heeft ook invloed op het bedrag dat je maximaal kunt lenen. Onderhandelen over de prijs is bij een bestaand huis bijvoorbeeld vaak mogelijk, maar de bijkomende kosten voor de koper zijn hoger dan bij een nieuwbouwwoning. Aan de andere kant zijn de financieringsvoorwaarden vaak gunstiger bij een nieuwbouwhuis, maar komen er vaak extra kosten bij voor maatwerk in de woning.

Inkomen als leidraad
Uiteindelijk is inkomen doorslaggevend bij het beantwoorden van de vraag “Hoeveel geld kan ik maximaal lenen?” Niet alleen het bedrag dat je verdient is van belang, maar ook de stabiliteit ervan. Een vast contract als werknemer in loondienst zal over het algemeen het gunstigst uitpakken voor maximaal lenen. Toch zijn er veel mogelijkheden op het gebied van hypotheekverstrekking voor ondernemers. Vraag onze hypotheekexperts om met je mee te denken!

Bij de vraag “Hoeveel kunnen we lenen?” speelt uiteraard het inkomen van beide partners een rol. Terwijl het inkomen van de best verdienende partner volledig wordt meegerekend, mag tegenwoordig het inkomen van de minst verdienende partner voor 90% worden meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek.

Persoonlijke elementen
Het beantwoorden van de vraag “Wat kan ik maximaal lenen?” blijft complex, vooral op een oververhitte woningmarkt waar het steeds moeilijker lijkt om een woning te verwerven. Dit kan voortkomen uit het verlangen naar financiële flexibiliteit, bijvoorbeeld om van baan te kunnen wisselen of om in de toekomst minder te werken. Misschien wil je ook in staat zijn om je kinderen of kleinkinderen financieel te ondersteunen bij de aankoop van een woning. Er zijn talloze persoonlijke factoren die van invloed zijn op de vraag: “Wat kan ik maximaal lenen?” Misschien ben je niet van plan om lang in het huis te blijven dat je met de lening koopt. In dat geval kun je het beste kiezen voor een korte rentevaste periode, die over het algemeen voordeliger is qua rentepercentage, wat ook invloed heeft op je leencapaciteit.